Overweegt u om uw huis aan uw kinderen te verkopen? Dit kan aantrekkelijk lijken om verschillende redenen, zoals het financieel ondersteunen van uw kind of het vermijden van erfbelasting. Maar er zijn voordelen en nadelen aan verbonden waar u rekening mee moet houden.
Wat zijn de voorwaarden voor verkoop aan uw kind?
Bij het verkopen van uw huis aan uw kinderen gelden dezelfde voorwaarden als bij de verkoop aan een derde partij. Er moet een koopsom worden vastgesteld en er moet een koopcontract worden getekend. Bovendien betaalt u of uw kind ook kosten voor de notaris, taxatie en overdrachtsbelasting.
Het verkopen van uw huis voor een lagere prijs dan de WOZ-waarde aan uw kind is mogelijk, maar wordt over het algemeen gezien als een schenking. Over een schenking moet belasting worden betaald. Er is echter een vrijstelling indien het geld wordt gebruikt voor de aankoop van een eigen woning. In 2021 is die vrijstelling €105.302 bij kinderen jonger dan 40 jaar. Indien u binnen die vrijstelling blijft, betaalt u geen extra belasting. Bij grotere bedragen kan de afdracht echter flink oplopen. Het bepalen van een juiste prijs kan dus lastig zijn als u de woning aan uw kind wilt verkopen.
Huis verkopen en zelf verhuizen.
Als u zelf verhuist en uw zoon of dochter in uw woning gaat wonen, is het vooral van belang dat er een juiste prijs wordt bepaald. Een lagere verkoopprijs kan voordelig zijn voor uw kind, maar kan voor u financiële gevolgen hebben. Bovendien moet u met het ontvangen bedrag uiteindelijk zelf ook uitkomen.
Huis verkopen onder voorbehoud van huurrecht.
Bij verkoop onder voorbehoud van huurrecht blijft u zelf in uw woning wonen en huurt u de woning van uw kind. Dit kan een optie zijn om een lagere koopprijs voor uw kind te realiseren. Bij de bepaling van de koopprijs mag namelijk worden uitgegaan van de waarde in bewoonde staat. Deze waarde ligt lager dan de leegwaarde in onbewoonde staat. Daarnaast kan uw kind een lening bij u aangaan die via schenkingen weer deels kwijtgescholden kan worden. Op deze manier kan uw kind relatief goedkoop in het bezit van de woning komen. Bij overlijden zal het huis niet worden belast met erfbelasting.
U dient er bij deze constructie wel rekening mee te houden dat de huur die u aan uw kind verschuldigd bent marktconform moet zijn. Bovendien is een rentevrije lening aan uw kind niet aan te raden, omdat dit gezien wordt als een schenking waarover dan weer belasting betaald moet worden.
Eigendom verkopen maar zelf de woning gebruiken.
Als u overweegt om uw eigendom te verkopen, maar het zelf wilt blijven bewonen, is het belangrijk om goed te kijken naar de mogelijke consequenties van de verkoop. Het verkopen van het blote eigendom aan uw kind kan bijvoorbeeld aantrekkelijk lijken om erfbelasting te vermijden, maar in de meeste gevallen is dit geen verstandige keuze.
Als u het vruchtgebruik behoudt, zal er na uw overlijden alsnog erfbelasting betaald moeten worden. De verkoop wordt gezien als een schenking, en er wordt dan ook belasting geheven over de waarde van het verkochte blote eigendom.
Daarnaast heeft u als vruchtgebruiker geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Het huis is immers niet meer van u, maar van uw kind. Aangezien uw zoon of dochter er zelf niet woont, kan hij of zij ook geen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek, waardoor het huis fiscaal van box 1 naar box 3 verhuist. Dit kan leiden tot een hoger belastingtarief.
Al met al wordt er met deze constructie vaak geen belastingbesparing bereikt. Het is dus belangrijk om goed te kijken naar de mogelijke consequenties en eventueel advies in te winnen van een deskundige makelaar.
